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2022.11
搜狐焦點對話王如民：智慧園區建設需要“先行者”
【編者按】傳統行業的數字化變革勢不可擋，房地產行業也不例外，從開發到物業，從硬件到軟件，從底層平臺到場景應用，不一而足。搜狐焦點年度特別策劃——領航100，記錄中國數字化先行者，透視行業數智化生態鏈。
圖：本期嘉賓，楷林控股董事 王如民
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
在“百年未有之大變局”背景下，國家“十四五”規劃將科技創新提到了關鍵位置。
作為科技創新的重要“載體”，產業園區得到了平臺公司、開發企業、產業巨頭、創投基金等各方力量的持續關注和投資。
他們普遍認為，隨著“數字中國”和“智慧城市”建設被按下加速鍵，產業園區的數字化轉型已不可避免。智慧園區是產業園區“高質量發展”的必經之路，市場前景和經濟效益皆值得期待。
“智慧園區”風正起
各行業的數字化轉型都有階段性，產業園區也不例外。焦點財經注意到，疫情之前，智慧園區只是房企優等生的“興趣班”。疫情之下，產業園區毫無選擇地進入考場，以最殘酷的方式完成了一場數字化教育，數字化轉型加速，但距離真正的“智慧化”仍任重道遠。
談及這一話題，楷林控股董事王如民指出，“整體看，產業園區的數字化轉型仍處于初級階段。這一結論的得出主要基于三點理由。”
其一，經歷過風雨洗禮之后的房地產行業已進入了新的市場周期。新周期需要新模式、新做法和新的經營思路。不過，縱覽市場可知，不少房企雖意識到了這一點，但并未從舊有地產開發的思維慣性中脫離出來，仍在以此為“核心”發力產業地產。
眾所周知，傳統地產開發通常強調“地段為王”。而產業園區作為持有經營性資產，開發與招商環節都不能完全決定其真正價值。只有在園區運作期間表現出來的運營質量，才能決定產業園區的長期價值。尤其在公募REITs時代到來之后，運營更成了園區的價值之錨。以地產開發的邏輯布局發力產業園區，顯然不完全適用。
其二，產業園區由多棟樓宇組成，空間范圍大，數字化產品的應用場景更多更復雜，前期成本投入巨大，但投入產出比難以量化。這在一定程度上，影響了產業園區運營管理者的數字化轉型熱情。
其三，“智慧園區”近年熱度頗高，布局者眾。不少企業雖為自家園區冠上了“智慧園區”的稱號，但實際仍停留在碎片化、煙囪式及以“智慧”充當營銷噱頭的層面，并未搭建起全面、完善的數字化系統。
“另外，‘智慧園區’的概念雖已被討論多時，但業內一直未形成統一的智慧園區平臺建設和評價體系標準，更缺乏切實落地的‘智慧園區’標桿項目。標準的制定，離不開典型項目的助推。這也是楷林攜手華為打造新發展楷林智慧廣場的初衷之一，”王如民稱。
為“智慧園區”塑標桿
焦點財經注意到，新發展楷林智慧廣場是一座地處鄭州高鐵東站東廣場核心區域的城市標桿項目，業態包含17棟甲級寫字樓、2棟高端智慧商務公寓、1棟高端服務式公寓、特色商業街區、國際會議中心等，總體量達120萬㎡，總投資額超100億元。
作為河南省、鄭州市的“雙百”、“雙重點”項目，新發展楷林智慧廣場自規劃伊始即備受關注，更被稱為中原會思考、善感知、能實現自我更迭與演進的智慧商務園區。圍繞“體驗極致智能體、價值創新連接體、生態共融有機體”三位一體的核心定位，新發展楷林智慧廣場打造了“智慧人行、智慧車行、智慧能效、智慧環境、智慧安防、智慧物管、智慧IOC”等七大智慧系統，實現由單場景智能到整體智慧化的轉變，為入駐園區的企業打造出了全場景、智慧化的辦公與生活方式。
具體來看，智慧人行實現了人們由入園至入樓全流程的智慧化管理，并與對應企業的考勤系統實現了聯通；智慧車行解決了人們通勤之路上的“最后一公里”難題；智慧能效可使園區能耗每年節約20%，更好助推“碳中和”目標的實現。
自帶分析功能的智慧安防，通過特定的數據模型，可自行找出園區中的潛在風險，并即時預警；新增“智慧防疫”功能的智慧物管，則在疫情反復出現的當下，切實保障人們的生命健康安全；作為園區的“智慧大腦”，“智慧IOC”既可實現對園區的精準管控，又可與“智慧城市”實現連接。
不止于運營管理層面，新發展楷林智慧廣場的建造階段亦通過“智慧工地+BIM”的方式，確保了園區的高品質呈現。其中，BIM技術主要應用在施工前，借此搭建起的三維建筑模型，可提前發現施工建造階段可能存在的問題并予以解決，大大減少工程返工等情況。“智慧工地”管理系統則基于現場實際需求搭建起了高支模自動監測、塔機安全監測、升降機安全監測、卸料平臺安全監測、視頻監控、勞務實名制、智能安全帽、智能用電、安全管理等一系列板塊，為項目提供了可視化的工程管理工具，有效保障了項目的建設質量與進度。
可以預見，實現運營、建造等全流程、全周期智慧化的新發展楷林智慧廣場，既將重新定義智慧商務新標準，又將大力推動鄭州的智慧城市建設。
難題與對策
由于應用場景多且復雜，產業園區的數字化轉型之路，要比住宅、樓宇等業態難走的多。
王如民指出，投入產出比難以量化，是產業園數字化轉型所面臨的難題之一。在觀念上，市場各參與者對于數字化的態度和接受程度也需進一步發展。開發商和企業租戶只看到數字化建設投入大、回報周期長，以及因入駐智慧園區導致的租金成本走高問題，卻忽視了數字科技所帶來的利好。
他強調，開發商需要看到的是，“數字中國”背景之下，各行各業都掀起了數字化轉型熱潮，房地產也不會例外。地產行業僅靠“鋼筋水泥”即可粗放生長的時代已是“過去式”，未來發展需要插上“數字科技的翅膀”。況且，數字化轉型還可為企業帶來融資利好。
誠然，數字化建設確需投入不菲的成本，但要注意的是，在智慧園區投入使用后的幾十年里，其運營成本每年都會比未進行過數字化改造的園區明顯降低，這也會節省出巨額資金，王如民稱。這一邏輯同樣適用于入駐智慧園區的企業租戶。在數字科技的加持下，這些企業的運營成本會持續走低，辦公效率卻會不斷提高，員工滿意度也會有所提高。整體而言，利大于弊。
“架構師”人才稀缺，是產業園區數字化轉型之路上所面臨的另一待解難題。
王如民指出，以楷林為代表的開發商熟稔園區企業及產業轉型的痛點和需求，華為等科技公司則熟稔數字化轉型所需的各項技術。不過，從需求提出到技術落地之間，需要“翻譯人才”來進行場景語言的轉換，這類人才也被稱為“架構師”。而“架構師”的人才稀缺，已成為先進技術無法更好落地的最大障礙之一。
事實上，新發展楷林智慧廣場早期也曾遇到這一難題，通過優秀“架構師”團隊的迅速組建，因而使這一問題在萌芽狀態得到妥善解決。這些“架構師”將楷林通過科學調研所獲知的用戶需求，科學、準確地傳遞給了華為，這才有了項目如今的完美呈現。
智慧園區與政府公共系統之間的聯通需要時間，也是目前的一大待解難題。
王如民指出，一般而言，智慧園區的落成需建立在智慧城市的建設基礎之上，產業園區與智慧城市之間還可更進一步打通，由此才可達到智慧化的最佳階段。但當前，這二者的發展步調顯然并不同步。
于此，他建議，當下可通過高品質智慧園區的逐步落地，逐步推動智慧城市的建設與發展，履行企業社會責任的同時，加強與政府的聯動與溝通。
智慧賽道前景可期
智慧社區也是智慧城市的重要組成部分。通過利用物聯網、云計算等新一代信息技術，智慧社區可為居民打造安全、舒適、便利的現代化、智能化居住環境，以及一種新的基于信息化、智能化的管理與服務，提高人們的生活品質。
在王如民看來，智慧社區雖已經歷了快速發展，但其帶給業主的居住體驗，實際尚未達到最簡單、最理想的狀態，這一目標的實現，仍需更進一步的發展與實踐。不過，智慧社區的建設亦存在成本投入高、用戶接受需要時間等問題。
他強調，“歷史經驗顯示，高端公共建筑內入駐的企業和人群，往往能起到引領社會潮流和消費升級的作用。若智慧社區的進一步發展一時難以實現，不妨從高端公共建筑入手破局。當數字科技的益處被人們看到、接受后，再廣泛推廣、應用，可使各業態的數字化轉型之路都更好走一些，也更有利于智慧城市建設目標的實現。”
“如楷林一樣在商務辦公細分賽道中持續深耕布局的企業，有責任率先走入高端公共建筑的領域中去，用高標準建成的智慧園區，引領社會消費、引領品質居住和辦公，引領社會潮流。楷林愿做智慧社區‘先行者’，并為此承擔一定成本，”王如民說。
繼住宅地產之后，商辦地產的存量時代也在加速到來。國家統計局數據顯示，2000年至今的22年間，我國累計開發辦公類建筑面積10億㎡，商辦類建面35億㎡。2013年之后，國內辦公樓和商業營業用房新開工面積持續下降。盡管談過剩還為時尚早，但商業地產未來的增量空間有限已是各方共識。
巨量的存量建筑空間是否存在著數字化改造的商機？王如民對此給出了肯定答案。但他同時坦誠，當前環境下，對存量建筑進行數字化改造困難重重。
一方面，弱環境下，開發商利潤薄弱，對存量建筑數字化改造的意愿不高；另一方面，數字化建設并非易事，所涉及到的應用場景眾多，尤以產業園區最甚。待這些難題在新建項目中一一被破解后，更有利于存量建筑的數字化轉型之路。
他強調，“楷林已看到了存量建筑數字化改造賽道上的廣闊市場空間。先是自我建造、自我實現，此后再進一步做管理和建設的輕資產輸出，輕、重平衡發展，是大部分企業的發展路徑。” 楷林也會遵循此路徑發展，通過高品質智慧園區的落地，持續積蓄能力和口碑，擇機布局，成為該賽道上的引領者，助推市場進一步走向成熟。
好產品要“切實解決用戶痛點”
作為新發展楷林智慧廣場的總策劃師，以及該項目眾多智慧場景從概念到落地的推動者和見證者，王如民感慨頗深。
他指出，早期對該項目的諸多設想，如今都已陸續實現，將為在此入駐的企業和產業帶來多維度的智慧賦能。遵循“一上一下”的招商準則，新發展楷林智慧廣場不僅吸引了來自諸多一線城市新興產業的入駐，還吸引了來自地市級的專精特新等優秀企業，更成為了不少政府平臺公司人才培養的高地。園區建造和企業招商入駐，在新發展楷林智慧廣場實現了同步發展。
焦點財經注意到，在邁向數字化的第一步上，許多樓宇運營者要面臨的第一個問題往往是：自己做，還是找人來做？選擇自建，還是借助第三方科技公司？
王如民指出，在這方面，楷林與華為合作打造新發展楷林智慧廣場一事或可提供一些參考。這是一樁“一拍即合”的生意，也是一次強強聯合的嘗試。項目打造之初，楷林由于清楚看到了行業風向的變化，決心對旗下產品進行顛覆性的轉型和升級，華為亦在積極尋找智慧園區解決方案新的發展模式。這為合作的達成提供了重要契機。
更重要的是，此次合作不僅有望為市場帶來標桿項目，也讓具有地產商基因的楷林，看到了科技企業華為在管理上的嚴謹、行動上的高效，產品打造上的高標準等優勢，這對雙方而言都是一筆寶貴的財富。“每家企業都有自己的專長和特點，楷林始終相信，專業的事要交給專業的人來做，”王如民稱。
當前環境下，“產品主義”與“長期主義”屢被提及。談及二者的關系，王如民指出，短期主義者做項目，長期主義者做企業、做事業。這是不同的思維模式。時代需要好產品，好產品亦需不斷迭代，以更好適應時代發展、適合人們所需。這也是企業長期發展的關鍵所在。
開發商對產品的理解不應該僅限于資源堆砌層面，而需切實從用戶需求出發，解決用戶痛點。價格是產品價值的體現，當前市場中存在不少價格虛高但質量并不好的產品，這并非真正的產品主義。
“好的產品一定是科學的，同時要考慮長期價值。這與企業‘長期主義’的邏輯類似，”王如民稱。企業發展不能只看到短期的投入產出比，而需站在品牌長期發展的角度等更高層面考慮問題。這也是百年老店的打造邏輯。
“需要強調的是，數字化轉型不是營銷語言，而是行業發展的必然趨勢。楷林有信心也有責任，將產品做好，為行業樹立標桿，為用戶帶去更好體驗，也希望政府更多參與到智慧園區的實踐和應用中來，與企業加強溝通，雙方形成合力，為智慧城市建設和數字中國發展貢獻力量”，王如民稱。
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